8(423) 249-77-62
  
Новости

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2017 года
Первый квартал 2017 года на рынке коммерческой недвижимости прошел в ожидании хороших новостей и инвестиционных идей, но не до конца оправдал оптимистичные ожидания. 
Подробнее>>>

Офисное недоразумение!!!

Подробнее>>>

С НОВЫМ 2016 ГОДОМ!!!

Подробнее>>>


    

Арендовать
офис

Арендовать
склад

Разместить наружную рекламу

Заявка на тех. обслуживание

Вопрос-ответ
 
   Новости
28/02/10 Стабильная коммерция

Прошедшая во Владивостоке в конце февраля практическая конференция "Коммерческая недвижимость Дальнего Востока: взгляд изнутри", организованная НП "Дальневосточная гильдия управляющих и девелоперов", рассматривала в основном ситуацию на рынке недвижимости владивостокской агломерации.

Принципиально интересно само появление у нас новой гильдии, занимающейся вопросами недвижимости. Ее президент Наталья ЗОРИНА отметила, что эта конференция - первое значимое мероприятие нового общественного объединения, созданного в феврале, а цель проведения конференции - не только анализ рынка коммерческой недвижимости и знакомство с основными тенденциями и игроками, но и отправная точка, начало его эффективного динамичного развития, повышения прозрачности и улучшения инвестиционной привлекательности.

Безусловно, все на конференции было интересно. И выступления в блоке "консультантов", и то, что прозвучало в выступлениях практиков рынка - представителей управляющих компаний и девелоперов. Мнения звучали самые разные:

Игорь БАЛАКЕРСКИЙ, директор ООО "Промышленная консультационная компания "Инженерные классы":

- Если говорить о консультативном инжиниринге, то он обычно скрыт завесой коммерческой тайны. Как правило, компания, которая разрабатывает идею, концепт, а затем реализует проект, свои инжиниринговые проекты не показывает открыто.

Сегодня инвестор первым делом бежит к проектировщикам. Это ошибка номер один, и она повторяется из проекта в проект. Проектировщик привык проектировать в соответствии с определенными нормами и не занимается разработкой "фундамента" технологий. Например, сегодня во Владивостоке собираются строить гостиницы высшей категории "пять звезд". Но в городе сегодня нет ни одной проектной организации, которая в состоянии спроектировать технологию гостиничного бизнеса! А это очень высокая технология!

И когда инвестор-заказчик приходит в проектную организацию и ставит задачу, то страшно удивляется, что его отправляют "за технологией" к технологам, и уже после них готовы "нарисовать" объект в тех объемах, которые нужны, и с соблюдением строительных правил и норм.

Вторая ошибка: столкнувшись с первой проблемой, инвестор отдает проект на реализацию генподрядчику. А это обеспечивает ему двукратный рост стоимости и сроков! То есть инвестор передоверил свое дело строителю, который мало озабочен выгодой и доходом от проекта инвестора, а выполняет заказ так, как ему удобно.

Следующая ошибка - создание службы заказчика-застройщика, которая хороша в роли "стряпчих", но не занимается концептуальными задачами. Затем - передоверие разработки концепта своей "ручной" девелоперской компании. Но инжиниринговое подразделение такой компании лишь тогда оправдано, если оно способно проследить, чтобы идеология объекта недвижимости, приносящего доход, не была "испохаблена" ни на одном из этапов проектирования и строительства. Предельный инжиниринг - это работа "под ключ" и даже с расплатой продукцией того предприятия, которое построили.

Марина МАКЕЕВА, директор ООО "Центр развития инвестиций":

- Все, кто работает с объектами форума АТЭС, говорят, что мы заходим на них в очень сложных условиях и работать приходится за "копейки".

Анализ цен коммерческой недвижимости 2008-2010 гг. говорит о том, что от кризиса на рынке коммерческой недвижимости в основном пострадали объекты класса "В", но в основном из-за неправильной ценовой политики. Появление "Фреш плазы" привнесло небольшое дополнение в перечень ценообразующих факторов по аренде офисов - это классность. Класс "А", к которому принадлежит это здание, не снизил своих позиций, а классы "B" и "С" существенно "просели". Зато класс "Д" остался практически на прежнем уровне. Подготовка к форуму АТЭС способствует определенному оживлению на рынке офисных помещений.

Цены по коммерческой недвижимости в городе на сегодня стабилизированы. Прежде всего, по тем объектам, которые имеют то или иное отношение к подготовке форума АТЭС - складские помещения и базы, связанные со строительством, офисы для активизировавшихся местных подрядчиков и московских компаний, создающих свои филиалы. В связи с расселением под объекты форума АТЭС стабилизирован и рынок жилья. И в целом присутствует положительная динамика.

Андрей ТКАЧЕНКО, коммерческий директор ООО "ПортКонтракт":

- Наша компания занимается управлением объектами недвижимости во Владивостокском морском порту. Это 8 зданий общей площадью около 10 тыс. кв. метров. И один объект за территорией порта. И у нас есть свой взгляд на тенденции рынка коммерческой недвижимости.

Существует четыре основных критерия, по которым арендатор выбирает объект коммерческой недвижимости: это его назначение, место, где он располагается, стоимость и оказываемый сервис. По данным "Форпоста", на сегодняшний день на его сайте есть 461 предложение о сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости. Ситуация такова, что предложение преобладает над спросом. Причем чуть больше половины всего предложения - это офисы. Положение на рынке мало изменилось за год, хотя предложение офисов и стало чуть ниже.

Основной спрос, который пока не удается удовлетворить, - это складские помещения площадью 150-300 кв. м. Они сейчас во Владивостоке в дефиците. Только к нам поступило порядка 10 заявок. Просят что-нибудь найти хотя бы к лету.

Достаточно хорошо расходятся и торговые площади. Например, чтобы сменить арендатора в магазине за территорией порта, потребовался всего месяц, и нашли, не прилагая больших усилий.

Хуже с офисной недвижимостью. Если в конце 2008 г. у нас было занято 100% площадей, то в конце прошлого года 7% стали свободными. Вроде бы немного, но у нас своя специфика, и потеря даже одного клиента - это очень тяжело. Тем не менее в начале этого года удалось сократить площадь пустующих помещений до 5%.

Спрос по офисам не превышает предложение, и поэтому ставка аренды, естественно, снижается. Так, по городу к концу прошлого года она упала по сравнению с докризисной на 30%. Есть признаки, что снижение ставки может остановиться, но не факт...

Во Владивостоке почти 100% компаний, владеющих коммерческой недвижимостью, обслуживаются собственными силами - своими управляющими компаниями или менеджерами. Другим управление не доверяется. Но мы все-таки надеемся, что роль управляющих компаний у нас будет расти и, может быть, как в Москве, начнет формироваться рынок управляющих компаний.

Мы надеемся, что, благодаря созданию "Дальневосточной гильдии управляющих и девелоперов", мы сможем объединиться, чтобы наши управляющие компании обменивались опытом и пытались продвинуться и охватить как можно больше объектов не только своих, но и чужих. Это будет полезно всем.

Виктор Кудинов "Золотой Рог", №17 2010г.




 
  
© 2010 Все права защищены
Cайт разработан рекламным агентством VAMG